Bạn và gia đình đang có ý định xây nhà, tuy nhiên vấn đề pháp lý và giấy phép xây dựng; và các quy định về mật độ, diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở TPHCM sẽ khiến bạn băn khoăn không biết bắt đầu từ đâu. Trong bài viết này, ICON CONSTRUCTION gửi thông tin liên quan đến mật độ, diện tích xây dựng để gia chủ tham khảo.
Khái niệm mật độ xây dựng là gì?
Khi xây dựng bất kỳ dự án nào, bạn nên dựa vào:
- Mã tiêu chuẩn cho thiết kế nhà cao tầng.
- Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và thiết kế.
- Quy định xây dựng tối thiểu
Vì vậy, quy định về mật độ xây dựng nhà ở được chia thành hai loại. Xây dựng lưới và xây dựng tổng thể.
- Mật độ xây dựng là tỷ lệ giữa diện tích đất sử dụng trên tổng diện tích lô đất. Tuy nhiên, nó không bao gồm các khu cảnh quan, bể bơi, sân thể thao, v.v.
- Mật độ tổng thể của tòa nhà là tỷ lệ diện tích của ngôi nhà trên tổng diện tích trái đất. Bao gồm sân, không gian xanh và không gian mở; và ngành xây dựng nhà ở đất nước này.
- Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích trên tổng diện tích lô đất.
Quy định xây dựng nhà ở TPHCM về tính mật độ xây dựng
Để hiểu rõ hơn về mật độ xây dựng và các tính toán cơ bản. Tính toán này đã được các cơ quan thẩm định, tư vấn thiết kế và các bên quan tâm biết. Việc này được thực hiện khi lập, thẩm định và cấp giấy phép xây dựng liên quan đến mật độ xây dựng. Công thức theo Quy định nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của ngôi nhà / Tổng diện tích lô đất xây dựng x 100%
Bảng tra cứu quy định mật độ xây dựng nhà ở tối đa
Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo bảng tra cứu nhanh mật độ xây dựng tối đa. Dành cho nhà liền kề, nhà biệt lập, nhà vườn, biệt thự.
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | <=50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | >=1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Mật độ xây dựng 100% ở những ngôi nhà có diện tích xây dựng tầng 1 dưới 50m2, diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở TPHCM. Chủ đầu tư có thể xây dựng toàn bộ diện tích và nhà không cần rời giếng trời; hoặc cho sân trước hoặc sân sau.
Diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở TPHCM
Diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở TPHCM, theo Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 Về việc ban hành Quy Chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà áp dụng cho cả nước như sau:
”Điều 2.8.9 Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở:
- Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.
- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2;
Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m;
Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.
- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2.
Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.”
Và cũng theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP và Thông tư số 10/2012/TT-BXD đã trình bày các quy định: Điều kiện để cấp giấy phép xây dựng phân ra làm 02 loại quy định chung và riêng đối với công trình và nhà ở riêng lẻ. Về điều kiện cấp GPXD là phải phù hợp Quy hoạch chi tiết (tức quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500); quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được duyệt.
Khoảng cách lùi công trình là gì?
Khoảng cách lùi được hiểu là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới công trình. Mặt sau là đất dành riêng trong sổ. Tuy nhiên, nó không được xây dựng vì nó cản trở quy hoạch biên giới. Khu vực này có thể được xây dựng làm sân, cổng hoặc làm tòa nhà không cố định. Khoảng lùi thiết kế của ranh giới đường đề xuất được quy định tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch. Tuy nhiên mức tổn thất tối thiểu phải đáp ứng các điều kiện nêu trong bảng:
| Chiều cao xây dựng công trình (m) | <= 16 | 19 | 22 | 25 | >= 28 |
| Lộ giới đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | |||||
| <19 | 0 | 0 | 3 | 4 | 6 |
| 19 : < 22 | 0 | 0 | 0 | 3 | 6 |
| 22 : < 25 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 |
| >= 25 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 |
Bảng mật độ xây dựng theo quy định xây dựng nhà ở TPHCM
| Diện tích lô đất (m2) | <=50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 1000 | |
| Mật độ xây dựng tối đa
(%) |
Khu vực nội thành | 100 | 90 | 85 | 80 | 75 | 70 | 65 |
| Khu vực ngoại thành | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 50 | |
- Quận Trung Tâm: Gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận và Bình Thạnh.
- Các quận trong Thành phố: Gồm các quận 2, 6, 7, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú và Gò Vấp.
- Ngoại thành: gồm các quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân.
- Các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi.
Chúng tôi hy vọng sau bài viết các bạn sẽ hiểu rõ hơn về quy định xây dựng nhà ở, diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở TPHCM. Liên hệ ngay với ICON CONSTRUCTION để nhận được tư vấn ngay hôm nay.
ICON CONSTRUCTION
